Цікаві процеси останнім часом відбуваються на ринку нерухомості в Дубаї. У 2021 році цей ринок побив усі рекорди. У 2022 році тенденція триває. Зараз, коли уряд регулює темпи введення в експлуатацію нового житла, а ціни на нього все ще нижчі порівняно із Західною Європою та США, на думку експертів, сприятливий час для купівлі нерухомості. Тим більше є перспективи для подальшого зростання ринку найближчими роками.
Про особливості придбання майна в Дубаї на первинному та вторинному ринку, про те, які ризики можуть бути з цим пов’язані та як державні органи Дубаю мінімізують ці ризики, ми поспілкувалися з експертом Анастасією Сосюкіною, яка вже 10 років працює на ринку нерухомості, а кілька місяців тому ще й стала співзасновницею та співвласницею компанії Dar El Sultan Real Estate. Анастасія не просто змогла пояснити складні речі простими словами, а ще й розповіла цікаві факти з історії ОАЕ, які вплинули на ринок нерухомості.
– Анастасіє, як давно ви працюєте в Дубаї?
– Я в Дубаї вже понад 10 років, з 12.02.2012.
– Цікава дата. А чому вибрали саме Емірати?
– Це було досить випадково. Взагалі я дуже патріотично завжди була налаштована, хотіла розвивати Україну й не збиралась нікуди їхати. Але трапився період фінансової нестабільності, і я вирішила поновити свої знання англійської з репетитором. Потім розіслала резюме на різні вакансії в різних країнах, які тільки могла знайти. Тобто в мене не стояло питання, їхати саме в Дубай чи ще кудись, просто потрібно було знайти роботу й почати працювати. Перше запрошення мені надійшло саме з Арабських Еміратів, з готелю Atlantis. Так я й потрапила в Дубай. Ненадовго затримались в Atlantis, через місяць розпрощалася з ними й відразу знайшла роботу в транспортній компанії, куди мене взяли менеджером з логістики. Там я пропрацювала рік, паралельно отримуючи досвід у сфері нерухомості. Потім знайшла ще кращу пропозицію, і згодом повністю перекваліфікувалася в фахівця з нерухомості.
– Тобто в Україні ви не працювали в сфері нерухомості?
– В Україні я працювала в міжнародній страховій компанії, пройшла шлях від страхового агента до керівника відділу. Це мені дало той важливий досвід роботи з клієнтами, який мені знадобився в подальшій діяльності. А працювати в галузі нерухомості я почала вже в Еміратах.
– Ви працювали в компаніях-забудовниках чи агентствах з нерухомості? І де працювати комфортніше?
– За 10 років роботи в цій сфері я працювала і в компаніях-забудовниках, і в агентствах з нерухомості, тобто знаю специфіку ринку з усіх боків. Працювати із забудовником, звичайно, простіше – маєш справу з якимось конкретним об’єктом або кількома об’єктами, все дуже зрозуміло, є чіткі умови продажу й вимоги законодавства. Треба просто зрозуміти, чи підходить саме цей варіант конкретному покупцю.
Коли ж працюєш як незалежний агент, треба підібрати найкращий варіант для клієнта із безлічі варіантів, які можуть бути як на первинному ринку, так і на вторинному. Тобто маєш справу з багатьма забудовниками або власниками квартир, у кожного з яких свої правила й своє розуміння ринку. Також процедура оформлення купівлі в цьому випадку дещо складніша.
Разом із тим зовсім не хочу сказати, що працювати на ринку вторинної нерухомості нецікаво. Вторинний ринок зараз дуже «живий», він почав зростати приблизно рік тому, ще під час пандемії. На сьогодні темпи його зростання високі, і найближчим часом він може ще більше «злетіти».
– А як виникла ідея заснувати власну компанію?
– По-перше, за 10 років роботи на ринку нерухомості я отримала дуже великий досвід і добре вивчила законодавство в цій сфері. З набуттям досвіду мені хотілося вже рухатись далі – не просто надавати послуги з підбору та продажу житлової й комерційної нерухомості, а суттєво розширити спектр діяльності – консультувати з планування інвестицій, допомагати в купівлі землі, будинків чи готелів, отриманні кредиту та відкритті розрахункового рахунку, навіть у відкритті компаній, підборі приміщень для них, декоруванні й дизайні цих приміщень. І заснувавши з чоловіком власну компанію, ми це все можемо тепер здійснювати.
Крім того, українська освіта в галузі економіки й менеджменту організацій теж дала мені гарну базу для запуску власної компанії і розуміння, як здійснювати планування, вести фінансовий облік.
"Ризики є завжди й усюди, але дуже важливо, як держава захищає від цих ризиків"
– Ви зазначили, що рік тому почалося зростання ринку нерухомості. Наскільки вигідно зараз інвестувати, адже за зростанням іде певний спад, чи не так?
– Давайте тоді поговоримо трохи про економічні цикли. Якщо подивитися на ринок нерухомості Дубаю, то приблизно кожні п'ять років на ньому змінюється цикл: п’ять років – угору, п’ять років – униз, і знову вгору. Я вже прожила десять років у Дубаї, і можу сказати, що з 2015 до 2020 року на ринку був очевидний спад. Всесвітня пандемія у 2019-2020 роках це падіння навіть прискорила, всі «бульбашки» луснули, і ринок досягнув свого дна. Але коли все трохи вляглося, весь світ зрозумів, як жити з цією пандемією, відкрили кордони, тоді люди почали масово приїжджати до Дубаю з інших країн, бо тут були чіткі правила й було спокійніше, ніж у багатьох інших країнах. Ринок нерухомості одразу відреагував на це активним зростанням.
Зараз ще є великий потенціал зростання, як мінімум протягом найближчих років. І навіть ті, хто не сьогодні збирається купувати, а через місяць або рік, мають досить часу, коли нерухомість буде зростати в ціні.
При цьому, звичайно, нерухомість від забудовника, яка ще в процесі забудови (off plan), краще зростає в ціні, ніж нерухомість на вторинному ринку. І якщо мова йде про житло від забудовників, вони зазвичай надають різні бонуси – наприклад, можуть взяти на себе витрати на оформлення квартири в Dubai Land Department (DLD) або допомогти з планом розстрочки.
Тому якщо є можливість купити нерухомість у будівництві, це буде значно вигідніше. Наприклад, зараз є новий проєкт будівництва на острові Palm Jumeirah – Palm Beach Towers, який планують здати в другому кварталі 2026 року. Ціна на нього суттєво зростатиме в процесі забудови.
Проєкт нової забудови Palm Beach Towers на острові Palm JumeirahФото: Забудовник Nakheel
Але треба виходити з власних можливостей, оскільки на off plan нерухомість, яка ще в будівництві, кредити в ОАЕ не дають. Кредит можна взяти тільки на купівлю нерухомості, яка вже має title deed (свідоцтво про право власності на квартиру).
– Кредити не дають через ризики? Які взагалі є ризики в ОАЕ, якщо вкладати кошти в житло на етапі будівництва?
– Щоб відповісти на це запитання, почну з базового законодавства. Бо ризики є завжди й усюди, але дуже важливо, як держава захищає від цих ризиків. Після кризи на ринку нерухомості 2008 року в Дубаї в 2009 році повністю переглянули законодавство, яке регулює цей ринок. Тепер для того, щоб розпочати будівництво, кожен забудовник (не має значення велика компанія, чи маленька) повинен спочатку повністю викупити землю, зробити архітектурний план, відкрити спеціальний депозитний рахунок (escrow account) у банку на ім'я цього проєкту та покласти туди певну суму коштів. Повний контроль цього рахунку має Dubai Land Department. Під час будівництва він поетапно видає ці кошти забудовнику.
Тобто які гарантії має клієнт, коли клієнт купує нерухомість у Дубаї на етапі забудови? Він точно знає, що земля належить забудовнику й вона повністю викуплена (не в усіх еміратах подібні правила), що на рахунку вже лежать гроші на будівництво, і що це все контролюється державою. Всі кошти клієнта відповідно до плану платежів теж вносяться не на рахунок забудовника, а на спеціальний escrow account конкретного проєкту, який є під контролем DLD. І якщо навіть із забудовником щось трапляється під час будівництва, DLD призначає іншого забудовника, і він завершує будівництво за кошти інвесторів, які вже є на рахунку проєкту.
Крім того, відповідно до законодавства, DLD захищає власників нерухомості і після того, як будинок здано в експлуатацію. Кожен, хто отримав title deed, має гарантію від DLD, що якщо з будинком або приміщенням щось трапиться протягом року (проблеми з електропостачанням, водопостачанням, іншими комунікаціями), відповідальність несе забудовник. Також дається 10 років гарантії на конструкцію будинку. Наприклад, якщо протягом цих 10 років у приміщенні пішла тріщина в стіні, ремонт відбувається за рахунок забудовника.
Тому, повертаючись до питання про ризики, звичайно, вони можуть бути, як і всюди, але в ОАЕ на державному рівні намагаються якнайкраще захистити всіх суб’єктів ринку нерухомості, встановивши чіткі правила й контроль над дотриманням цих правил.
– Які обов'язкові платежі має внести покупець, інвестуючи в нерухомість, і які документи він отримує?
– Якщо житло ще в забудові, покупець має внести початковий платіж (down payment), зазвичай забудовник просить від 10 до 20%, цей платіж дає право отримати договір купівлі-продажу (SPA – Sales and purchase agreement), який реєструється в DLD та відповідає всім вимогам законодавства ОАЕ. Також потрібно оплатити обов’язкові платежі (4% від загальної вартості – збір DLD за документ title deed, адміністративні витрати, які залежать від умов конкретного забудовника, і 1050 AED – за сертифікат реєстрації oqood, який видається на off plan нерухомість на етапі забудови). Іноді якийсь із цих обов’язкових платежів забудовник може взяти на себе (як бонус, що надається при купівлі). Після внесення початкового та обов’язкових платежів покупець спочатку отримує договір купівлі-продажу (SPA), де зазначено всі права й обов’язки як продавця, так і покупця. Наступний крок – покупець отримує сертифікат реєстрації oqood, а потім, якщо все вчасно платиться, й будинок здається в експлуатацію (усі етапи будівництва й введення в експлуатацію контролюються DLD), і покупцю видають свідоцтво про власність title deed.
– Хотіла б уточнити стосовно свідоцтва title deed: чи дає воно іноземцям пожиттєве право на власність, чи лише на 99 років? І чи можуть вони передавати нерухомість у спадок в Дубаї?
– Щоб розібратися з цим, торкнемося трохи історії ОАЕ, починаючи з 1971 року або навіть з того часу, коли в Арабських Еміратах знайшли нафту. На той час місцеві жителі тут не розуміли цінності землі й почали її продавати. Тоді шейх Рашид та шейх Зайєд наклали мораторій на продаж землі та повернули продавцям їхню землю, а покупцям їхні гроші. Вони заборонили продавати землю іноземцям, і ця заборона діяла до 2002 року. Тобто до цього часу іноземці могли офіційно купити землю та нерухомість на період 99 років (leasehold). У 2002 році вийшов указ шейха Мохаммеда бін Рашида про дозвіл іноземцяв купувати нерухомість у безумовну власність (тобто назавжди). Але не в усіх районах.
Пізніше зявився закон №7 від 2006 року "Про реєстрацію прав власності на нерухомість для іноземців" та постанова №3 від 2006 року “Про визначення територій, які належать не громадянам”. У ній було вже впорядковано й деталізовано перелік зон Дубаю, у яких іноземці можуть мати пожиттєве право власності. Дубай поділений на різні зони: зони leasehold, freehold, designated area, non-designated area та інші. Зони, де іноземці можуть вільно купити собі нерухомість (як житлову, так і комерційну) назавжди, називаються freehold, а на 99 років – leasehold. Спочатку до freehold зон віднесли штучний острів Palm Jumeirah та JBR. Потім іноземцям також дозволили купувати нерухомість у районах Dubai Marina, JLT, Business Bay, Downtown та інших материкових частинах Дубаю. Цей список постійно переглядається й поповнюється новими районами.
Разом із тим, у Дубаї досі є зони, де можна купити землю й нерухомість лише на 99 років (наприклад, райони DIP, Tecom, Dubai South, Silicon Oasis та інші райони). Через 99 років вона повертається у власність freezone, хоча цей термін власник може знову продовжити на 99 років.
Територія Silicon Oasis зараз у процесі перетворення із зони leasehold на зону freehold. І ті, хто раніше отримав там документи на 99 років, тепер можуть їх переоформити на постійну власність (наприклад, для однокімнатної квартири вартість перереєстрації коштує 10 тис. дирхамів). Наша компанія якраз допомагає з таким переоформленням своїм клієнтам, які купили там нерухомість.
Фото: https://emirates.estate
Що стосується non-designated area, тобто районів, де тільки громадяни ОАЕ можуть володіти нерухомістю (у деяких з них також громадяни країн Затоки), до них відносяться Deira, Al Barsha, Bur Dubai, Jumeirah та інші райони. У цих районах іноземці не можуть купити землю й нерухомість не тільки в постійну власність, але й на 99 років.
– Які зараз найпривабливіші райони Дубаю для купівлі нерухомості?
– Найпривабливіші та найпопулярніші райони Дубаю – всі райони біля води, але й ціна на нерухомість там істотно вища. Наприклад, один з найбільш розрекламованих районів – Dubai Marina, але його майже повністю забудовано, там немає вільних майданчиків, і навіть якщо будинок ще не побудували, земля вже викуплена.
Взагалі привабливість залежить від цілей купівлі. Якщо купувати нерухомість у таких повністю забудованих районах з розвиненою інфраструктурою як Dubai Marina або Downtown, треба розуміти, що ціни там уже сформовані ринком, і майбутній приріст ціни буде дуже невисоким. А от у нових районах, які забудовуються «з піску», можна знайти вигідні пропозиції. Наприклад, зараз дуже привабливими за ціною є райони Meydan, Dubai South, Dubai Land.
Дуже цікавим для інвестуванея є і район Dubai Creek Harbour, який у майбутньому може стати новим центром міста. Він має багато переваг: розташований біля води, там буде проходити метро, і забудовник має плани побудувати цікаву архітектурну споруду, яка може стати одним із символів Дубаю. Тому інтерес до цього району зростатиме.
Dubai Creek HarbourФото: Emaar Properties
– А чи вигідно купувати в Дубаї житло, щоб здавати його в оренду?
– У цілому, звичайно, вигідно. Разом із тим, рентабельність дуже залежить від конкретного району та ефективності управління цим житлом. Коли в Дубаї дозволили короткострокову оренду й почали працювати сервіси Airbnb, Holiday home, то стало ще вигідніше, оскільки тепер здавати в оренду житло можуть і ті, хто купує його для себе, але приїжджає в Дубай лише на короткі проміжки часу. Якщо раніше термін оренди був мінімум рік, то тепер житло можна здавати як постійно, так і лише в ті періоди, коли людина сама в ньому не живе.
– Анастасіє, дякуємо за цікаву розмову, під час якої вдалося дізнатися багато чого нового про особливості ринку нерухомості Дубаю.
