Оренда житла в ОАЕ: як уникнути шахрайства. Поради юриста

Розпочинаємо серію публікацій з порадами юриста стосовно різних нюансів законодавства ОАЕ. Особливо такі поради можуть бути корисними тим, хто нещодавно в Еміратах і планує тут влаштуватись на роботу, орендувати або купувати житло або навіть збирається одружитись.

І перша тема, в якій нам допомогла розібратися юристка Юлія Перепеляк, стосується договору оренди житла. Що важливо про нього знати, на які деталі звернути увагу, щоб уникнути проблем в ОАЕ?

– Юліє, яка найголовніша порада тим, хто хоче орендувати житло в ОАЕ?
– Найголовніша порада в будь-якому випадку: ніколи не можна мати справу з людиною, яка не уповноважена надавати таку послугу. Людина повинна мати повноваження та довести їх за допомогою документів.

– Які документи має показати людина у разі, якщо вона здає в оренду житло?
– Зазвичай законною орендою займається або власник цієї квартири, або в більшості випадків агентство нерухомості. У кожній агенції працює безліч агентів. Кожен з цих агентів зареєстрований у спеціальному комітеті RERA (Real Estate Regulator Agency), на нього там заводять картку з його особистим номером. Такий агент ніколи не шахраюватиме, бо боятиметься втратити свою ліцензію.

Крім того, є ще багато посередників, які здають житло. Ось такі посередники не несуть жодної відповідальності. Як правило вони пропонують короткострокову оренду (добову або помісячну), а відповідно до законодавства ОАЕ, легальна оренда може бути лише за довгостроковим контрактом на рік.

У разі оренди у власника необхідно перевірити Title Deed (свідоцтво про право власності на квартиру, де зазначено ім'я й адресу власника), а також для засвідчення його особи необхідно ознайомитись з ID або паспортом.

– Як потім правильно оформити передоплату за квартиру?
– Більшість таких угод оформлюються через агентство нерухомості. Кожне агентство має свою ліцензію та офіційну реєстрацію і є юридичною особою, відповідно в них є квитанції та інвойси, ведеться облік, тому угода через агентство буде легальною та безпечною. Агентство є посередником і гарантом виконання сторонами своїх зобов'язань.
Бувають випадки, коли агент, що працює легально в агенції, хоче заробити гроші особисто для себе. У такому разі комісія йде йому в кишеню, і він не видає квитанцію або чек, а агенція не видає квитанцію про те, що ви заплатили заставу й оплатити квартиру за кілька місяців. Таким чином, якщо вам не видають квитанцію або інвойс, це знак того, що краще з цими людьми не мати жодної справи.

– Наскільки часто трапляється, що в людини беруть гроші й потім зникають?
– Таких випадків повно. Коли агент зустрічається з клієнтом на вулиці, не запрошуючи його в офіс, щоб там все обговорити й підписати документи, а клієнт не питає документів цього агента, це вже небезпечна ситуація. Цей агент може навіть привести клієнта в квартиру й показати її, при цьому оплату зазвичай вимагає наперед, щоб зарезервувати квартиру вже сьогодні, а завтра клієнт переїжджає, а квартира закрита, ключів немає і більше ніхто не відповідає на дзвінки. Потім може виявитися, що це був який-небудь охоронець, який працює в цьому будинку, знає, що ця квартира порожня, і в нього є ключі від неї. Тому дуже важливо запитувати та перевіряти документи, наполягати на тому, щоб усі зустрічі проходили в офісі.

– А короткострокова оренда теж може бути оформлена через агентство?

– Відповідно до законодавства ОАЕ і вимог земельного департаменту, контракт на оренду житла може бути підписаний на період, не менший, ніж один рік. Короткострокова оренда, хоча й не передбачана законодавством, але на практиці таких випадків дуже багато. Вона може бути здійснена, але це неофіційна угода без підписаного контракту. Тобто права ні орендатора, ні орендодавця не будуть захищені. З орендатора зазвичай вимагають оплату наперед, і в будь-який момент його можуть виселити.

– Що обов’язково має бути в договорі на оренду квартири, як він повинен бути оформлений і на які деталі слід звертати увагу?

– Насамперед це умови угоди, які зазвичай обговорюються в усній формі, про які сторони домовляються на попередньому етапі, а потім фіксують їх у контракті. Потрібно ще раз перевірити відповідність домовленостей, а саме: ціна, кількість оплат на рік (тобто кількість чеків). Їхня кількість може бути різною і залежати від домовленості. Кожну сторінку потрібно ретельно перечитувати та перевіряти перед тим, як ставити підпис.

Контракт має бути складений у двох примірниках англійською та арабською мовами одночасно. Вони завжди типові, офіційні, проходять реєстрацію в департаменті та роздруковуються відразу із державної системи. Вони завжди на двох мовах, кольоровому бланку з логотипом ленд департмент, та реєстраційним номером.

Якщо ви бачите контракт, який складений тільки англійською мовою або навіть російською (таке теж траплялося), потрібно відразу розуміти, що це шахрайство.

Крім того, на останній сторінці, перед підписом, має бути пункт «додаткові умови» («additional terms», «additional conditions»). Такі додаткові умови можуть змінюватися власником або агентом, і туди можуть вписати будь-що. Цей пункт потрібно читати дуже уважно, бо туди можуть вписати, які будуть наслідки, якщо раптом мешканець вирішить достроково розірвати цей контракт, або які будуть наслідки, якщо затримати платіж, або за скільки часу потрібно попередити власника про дострокове розірвання договору. Якщо хоча б один із цих пунктів буде порушено, то людина вже може зіткнутися із судовою справою.

– На який момент договір оренди вважається завершеним?

– За місцевим законодавством обидві сторони повинні письмово повідомити одна одну про зупинення оренди у термін, зазначений в контракті, найчастіше за 90 днів. Навіть, якщо термін договору сплив за датами, в будь-якому разі потрібно написати письмове повідомлення про те, що мешканець більше не орендуватиме це приміщення. В іншому випадку, а в нас такі вже були, власник приміщення, навіть через рік з моменту закінчення дати контракту, може звернутися до суду і вимагати виплату орендної плати за цілий рік нового терміну. Навіть якщо орендар виїхав із цієї квартири та забрав звідти свої речі, його змусять заплатити річну орендну плату, бо від нього не надійшло письмове повідомлення.

– А як правильно написати письмове повідомлення, щоб не потрапити в таку ситуацію?

– Обидві сторони договору повинні попереджати одна одну про будь-що лише письмово, а саме в електронний листах англійською мовою. Якщо власник приміщення російськомовний, можна й російською. Оскільки в електронних листах фіксуються дати, час та ім'я відправника, то їх можна роздруковувати й надати як доказ у суді в будь-якому спірному випадку. Тому навіть з малозначущого приводу найкраще написати електронний лист, ніж вирішувати усно. Якщо відповідь від власника не надійшла, це вже привід зателефонувати йому й запитати, чи бачив він ваше повідомлення.

У більш серйозних випадках (наприклад, конфліктах), я рекомендую не надсилати лист електронною поштою, а відразу оформлювати офіційний лист-претензію (legal notice). Такий лист оформлюється у нотаріуса, на ньому ставиться печатка, і його відправляють через компанію з доставкою особисто в руки власнику. Але все-таки я бажаю всім, щоб таких ситуацій не було, щоб тут усім жилося спокійно й надійно.

– Юліє, дякую вам за корисні й детальні роз’яснення. Тепер мені, як людині, яка нещодавно приїхала в ОАЕ, стало спокійніше, бо відчуваю себе вже більш обізнаною з питань оренди житла.

Пишіть нам свої запитання до юристів на офіційній фейсбук-сторінці "Емірати Сьогодні", і ми обов'язково опублікуємо відповіді експертів.

Ще більше актуальної інформації на нашому телеграм-каналі https://t.me/ukremirates.

Читайте також: Юлія Перепеляк: від туриста до юриста або як реалізувати свої мрії в Еміратах

Читайте також: Консул України в Дубаї Олександр Хом'як відповідає на запитання